1、近十年來，中國房地產(chǎn)的投資呈飛速增長之勢，但是在房地產(chǎn)高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)價格卻成為焦點問題，尤其是商品住宅的價格上出現(xiàn)了越來越大的爭議。 作為華中地區(qū)重要城市的武漢市，自2005年初以來，由于受到中央宏觀調(diào)控的影響，關(guān)于房價的爭論也有所加劇，造成目前房價依然持續(xù)上漲但是成交量相對2004年大幅萎縮的僵持局面。對目前商品房市場現(xiàn)狀的清楚認(rèn)識是保持武漢房地產(chǎn)市場繼續(xù)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，而作為消費者和投資者，弄清目前商品住宅的價格

2、形成機制和形成一套便于操作的房產(chǎn)估價方法是購買或投資的重要前提。 本文試圖在對武漢市大量相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、處理和分析基礎(chǔ)上，從商品住宅投資者角度對商品房價格的形成機制進行探討，并通過對投資收益現(xiàn)值、存量房價格指數(shù)、租金指數(shù)等指標(biāo)的分析構(gòu)建一個系統(tǒng)的商品房定價體系，并對宏觀經(jīng)濟、政策環(huán)境及投資者行為方式對房價的影響作出分析。 本文首先對影響武漢房產(chǎn)定價的一般因素，如市場供求關(guān)系和消費者行為方式，宏觀經(jīng)濟運行、房產(chǎn)政策等的影

3、響進行了分析，也對短期投資行為、匯率波動等特殊因素的影響進行了探討。 在商品房定價過程中，開發(fā)商一般使用成本導(dǎo)向法、競爭導(dǎo)向法、需求導(dǎo)向法，本文在對上述方法分析的基礎(chǔ)上引入了投資收益現(xiàn)值方法來從投資者角度對住宅定價進行討論。 此外，由于目前我國土地的公有制，房地產(chǎn)是個容易混淆的概念，本文對房地產(chǎn)中房產(chǎn)和地產(chǎn)的概念及其價值進行了明晰，并在結(jié)論中通過對相應(yīng)的地產(chǎn)政策和西方國家進行對比，指出其中不同的地價形成機制，提出了相應(yīng)