1、德衡律師集團客戶通訊德衡律師集團客戶通訊?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團隊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團隊第6號第13頁房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團隊2016年12月18日｜第6號建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的幾個實務(wù)問題建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的幾個實務(wù)問題【研討要點】【研討要點】根據(jù)最新法律規(guī)定和實務(wù)經(jīng)驗，總結(jié)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題。【研討筆記】【研討筆記】建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是承包人的一項重要權(quán)利，其法律依據(jù)是《合同法》第二百八十六條。第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按

2、照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣?！狈傻囊?guī)定很簡單，但要想有效適用《合同法》第二百八十六條，使之成為保護承包人權(quán)利的有力武器，實務(wù)中有幾個常見的問題需要厘清一、工程價款優(yōu)先受償權(quán)的順位按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）的規(guī)定，工程

3、款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，但不得對抗已經(jīng)支付大部分款項的買房人消費者，大部分款項原則上應(yīng)超過購房款的50%。消費者的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)《消費品使用說明總則》中的規(guī)定，是為滿足個人或家庭生活需要而購買、使用商或者服務(wù)的社會個體成員。即購房人購買房屋的用途應(yīng)當(dāng)滿足居住需要，以生活消費為目的；為經(jīng)營、投資需要而購買商品房的購房人不屬于消費者。第三人通過以物抵債的方式取得建設(shè)工程所有權(quán)不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，承包人對已過戶到該第三人名下的

4、承包人承建的房屋行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利不應(yīng)受到限制。二、工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式由于工程款優(yōu)先受償權(quán)屬于一種法定優(yōu)先權(quán)，因而并非必須經(jīng)過審判機關(guān)的確認(rèn)才有效。承包德衡律師集團客戶通訊德衡律師集團客戶通訊?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團隊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團隊第6號第33頁在將建筑物價值變現(xiàn)時，盡管根據(jù)“房地一體處分”的原則要將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一起進行處分，但是要區(qū)分開建筑物的價值和建設(shè)用地使用權(quán)的價值，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)僅僅對建筑物的價值部分有優(yōu)先受償效

5、力。因為合同法第286條主要目的是保證承包人的勞動和投入的材料設(shè)備等實際支出的費用的優(yōu)先保護。如對本客戶通訊有任何疑問，請聯(lián)絡(luò)下列作者賈國棟或本團隊秘書魯小明。賈國棟魯小明jiaguodong@luxiaoming@1358927125515689956615青島青島您也可能對以下話題感興趣：幾種精裝房預(yù)售方案的優(yōu)劣比較；“售后包租”凡是銷售商品房的法律風(fēng)險；眾籌購房權(quán)屬如何幾種精裝房預(yù)售方案的優(yōu)劣比較；“售后包租”凡是銷售商品房的法律