1、 第一章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅專(zhuān)題案例 1 張某對(duì)違章建筑主張所有權(quán)糾紛案案情簡(jiǎn)介陳某系張某丈夫，陳某從胡某處購(gòu)買(mǎi)銅原縣高家鎮(zhèn)水園街 11 號(hào)一間半住房后，在該房前未經(jīng)批準(zhǔn)占用公用土地搭建面積為 40.25 平方米的木結(jié)構(gòu)房屋一間，并于 9 年后改建為石棉瓦屋。再過(guò) 9 年，銅原縣進(jìn)行街道整治，經(jīng)銅原縣 城市建設(shè)指揮部批復(fù)后再經(jīng)銅原縣人民政府批準(zhǔn)，將該地段作為建設(shè)縣城公園 之用。隨后，銅原縣城市建設(shè)指揮部在拆遷該地段時(shí)，對(duì)陳某從

2、胡某處所購(gòu)一間半住房，按有關(guān)規(guī)定作了安置。對(duì)在房前違章搭建的石棉瓦平房，作出由陳某自行拆除的決定。后因銅原縣外北街居委會(huì)需要臨時(shí)占用該石棉瓦平房辦公，遂與陳某協(xié)商購(gòu)買(mǎi)該違章建筑殘值（拆除材料值） ，價(jià)值 640 元，由城建指 揮部付款后陳某出具領(lǐng)條一張。在領(lǐng)取該款半年后，陳某和張某隱瞞真實(shí)情況，向銅原縣規(guī)劃委員會(huì)申請(qǐng)辦理擴(kuò)建房屋的產(chǎn)權(quán)證，同年銅原縣規(guī)劃委員會(huì)由于審查不嚴(yán)，予以批準(zhǔn)。陳某夫婦為占有該違章搭建房，雙方協(xié)議離婚，在財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議

3、中約定：“水園街 11 號(hào)未拆除的 40.25 平方米石棉瓦房屋屬?gòu)埬乘小?，并?jīng)銅原縣公證處公證。事后，張某強(qiáng)行搬進(jìn)外北街居委會(huì)正在使用的 石棉瓦房。同時(shí)張某持規(guī)劃部門(mén)的批復(fù)和公證書(shū)向銅原縣房地產(chǎn)管理局辦理該石棉瓦房的產(chǎn)權(quán)證。因房地產(chǎn)管理局審查不嚴(yán)，向張某頒發(fā)了銅權(quán)字第 2476 號(hào)《房屋所者權(quán)證》 。次年，張某將領(lǐng)取的石棉瓦房殘值款 640 元強(qiáng)行退給外北街居委會(huì)。銅原縣規(guī)劃委員會(huì)查明真相后，作出了撤銷(xiāo)對(duì)違章建筑石棉瓦房產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)批復(fù)

4、的決定。隨后銅原縣公證處作出了撤銷(xiāo)公證書(shū)的決定，銅原縣房地產(chǎn) 管理局也作出了關(guān)于繳銷(xiāo)銅權(quán)字第 2476 號(hào)《房屋所有權(quán)證》的決定。對(duì)此，張某以“搭建 40．25 平方米房屋時(shí)，沒(méi)有健全的管理機(jī)構(gòu)和審批制度，應(yīng)視搭建房屋屬合法建筑物”為由，主張撤銷(xiāo)銅原縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于繳銷(xiāo)銅權(quán)字第2476 號(hào)《房屋所有權(quán)證》的決定并確認(rèn)其對(duì)該房屋享有所有權(quán)。法律問(wèn)題1．張某辦理的房屋產(chǎn)權(quán)證是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有權(quán)?2．張某的主張是否合理?法理

5、分析(一) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記房地產(chǎn)屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)采用登記的方法進(jìn)行公示。根據(jù)《物權(quán) 法》的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅， 經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。1．不動(dòng)產(chǎn)登記我國(guó)《物權(quán)法》第二章第一節(jié)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事項(xiàng)作出了規(guī)定，其中第10 條至第 13 條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、登記所需材料等分別作出了規(guī) 定。根據(jù)《物權(quán)法》第 10 條的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，而此前我 國(guó)

6、不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)行分部門(mén)登記的辦法。根據(jù)《物權(quán)法》第 1l 條的規(guī)定，申請(qǐng)登記的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必 要材料。根據(jù)《物權(quán)法》第 12 條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記沒(méi)有健全的管理機(jī)構(gòu)和審批制度，應(yīng)視搭建房屋屬合法建筑物”理由不能夠成 立。張某夫婦搭建房屋時(shí)，有關(guān)機(jī)構(gòu)確實(shí)尚未建立，但在這些機(jī)構(gòu)建立后，張某夫婦從未補(bǔ)辦建房手續(xù)。銅原縣城市建設(shè)指揮部在拆遷安置時(shí)，僅對(duì)陳某所 購(gòu)胡某一間半住房作了安置，并

7、未對(duì)違章建筑進(jìn)行安置。同時(shí)張某夫婦也接受了銅原縣城市建設(shè)指揮部按違章建筑物對(duì)其補(bǔ)償殘值 640 元的處理，可見(jiàn)，張 某夫婦自己也知道石棉瓦平房屬于違章建筑。案例 2 王某訴李某房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案案情簡(jiǎn)介王某自建起一棟二層樓房后，約好友李某一同去房管機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記。由于房管機(jī)構(gòu)的工作人員疏忽，將所有權(quán)人錯(cuò)誤登記為李某，王某一時(shí)大意并未察覺(jué)。隨后王某因長(zhǎng)期外出務(wù)工，遂將該房屋交由李某保管。后來(lái)，某日李某向趙某借款 15 萬(wàn)元，并以該樓房作為抵

8、押，雙方去房管機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。 后因李某不能按時(shí)還款付息，便與趙某協(xié)商將該樓房拍賣(mài)償還借款。王某得知此事后一方面要求房管機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)錯(cuò)誤登記并確認(rèn)其為所有權(quán)人，一方面堅(jiān)決反對(duì)趙某拍賣(mài)樓房。因最終無(wú)法達(dá)成協(xié)議，王某遂將李某和趙某一同訴至法院，要求確認(rèn)二者間的抵押合同無(wú)效。法律問(wèn)題1．李某和趙某的抵押合同是否有效?2．王某應(yīng)如何保護(hù)自己的權(quán)益?法理分析(一)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一種意見(jiàn)認(rèn)為：盡管本案爭(zhēng)議的樓房產(chǎn)權(quán)登記為李某所有，但是該登記為錯(cuò)誤登記，王

9、某是該樓房的實(shí)際所有人。李某未經(jīng)王某允許擅自將該房屋抵押給他人，屬于無(wú)權(quán)處分，其抵押行為無(wú)效。因此應(yīng)當(dāng)支持王某的訴訟請(qǐng)求。另一種意見(jiàn)認(rèn)為：盡管李某并非該樓房的實(shí)際所有權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)證上登記的 權(quán)利人是李某，且李某實(shí)際居住該房屋。趙某在不知情的情況下有理由相信該 樓房歸李某所有，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，因此不應(yīng)支持王某的訴訟請(qǐng)求。王某只可以通過(guò)對(duì)李某提起侵權(quán)之訴的方式要求李某賠償損失。(二)分析本案體現(xiàn)了物權(quán)法的公信原則。所謂公信原則

10、，是指物權(quán)變動(dòng)的公示方式所 表現(xiàn)的物權(quán)即使與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致，但對(duì)于信賴(lài)此項(xiàng)公示方法所表示的物權(quán)而為物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果而 加以保護(hù)的原則。物權(quán)法的公信原則雖然在一定程度上減弱了物權(quán)追及效力， 但是有利于維護(hù)整體交易安全和秩序，因此成為近代各國(guó)物權(quán)法的基本原則之一，我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定也體現(xiàn)了該原則。公信原則要求，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以登記為其公示方法，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以交付為其公示方法。