1、商品房預(yù)售廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，被房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。但由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對商品房預(yù)售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，使許多發(fā)展商在銷售房產(chǎn)時進行虛假、夸大不實的廣告宣傳，購房者發(fā)現(xiàn)廣告中的承諾與實際情況不同而請求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的糾紛呈上升趨勢。僅2005年中，消協(xié)就受理20000余件商品房投訴①。其中商品房銷售廣告違法行為仍然

2、十分突出。在上述背景下，很有必要對我國現(xiàn)有商品房銷售廣告的現(xiàn)狀研究，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，對商品房銷售廣告的性質(zhì)進行分析，并對不實廣告宣傳的房地產(chǎn)發(fā)展商、廣告經(jīng)營者以及廣告發(fā)布者承擔(dān)民事責(zé)任的具體方式進行研究，從而更好地保護購房者的利益，維護房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。 本文在對商品房預(yù)售制度的概念和法律屬性進行研究的基礎(chǔ)上，運用民法學(xué)的相關(guān)理論探討了商品房預(yù)售廣告的概念、特點、重點研究了其法律屬性以及對從事預(yù)售廣告違法行為

3、的開發(fā)商、廣告代理商、廣告經(jīng)營者應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，進而通過對商品房預(yù)售廣告現(xiàn)狀的考察，總結(jié)出了商品房預(yù)售廣告中存在的主要問題及其原因，最后針對這些問題，以民法學(xué)的相關(guān)理論為依據(jù)，提出了完善商品房預(yù)售廣告法律制度的若干建議，旨在為我國房地產(chǎn)業(yè)和商品房預(yù)售廣告的健康發(fā)展提供有益的理性支持。 第一部分分別介紹了商品房預(yù)售的概念及其特征、商品房預(yù)售廣告的特征，著重研究了商品房預(yù)售廣告的法律性質(zhì)，為全文提供了理論上的依據(jù)。 第二部

4、分通過詳細(xì)考察商品房預(yù)售廣告的現(xiàn)狀，分析出我國商品房預(yù)售廣告的立法缺陷有：一是商品房預(yù)售廣告的法律缺乏；二是商品房預(yù)售廣告立法位階較低；三是商品房預(yù)售廣告立法存在較多空白。進而剖析了我國商品房預(yù)售廣告中存在著的主要問題及其原因。主要問題有以下三個：一是違法廣告的現(xiàn)象嚴(yán)重；二是違法廣告的法律責(zé)任承擔(dān)方式不明確；三是商品房預(yù)售廣告界對道德的負(fù)面影響很大。原因有：一是商品房預(yù)售的信息不對稱；二是商品房預(yù)售廣告的法律規(guī)制不足；三是商品房預(yù)售廣告