1、<p>　　中美兩國個人住房稅收制度比較研究</p><p><b>　　【摘要】 </b></p><p>　　稅收作為實現(xiàn)政府職能的重要手段，在我國個人住房改革的過程一直被賦予不小的期望。2011年1月28日在重慶、上海兩市開始對部分個人住房的房產(chǎn)稅進行改革試點，標志著我國開始逐步向個人住房保有環(huán)節(jié)征收財產(chǎn)稅。個人住房具有居住和投資的雙重價值，從環(huán)節(jié)上講

2、分為保有和轉讓兩個環(huán)節(jié)，本文將通過與美國關于個人住房的稅收制度進行比較，探討我國個人稅收制度存在的不足并提出相關建議。 </p><p><b>　　【關鍵詞】 </b></p><p>　　個人住房；轉讓；保有；國際比較 </p><p>　　一、我國現(xiàn)行個人住房稅收制度 </p><p>　　我國個人住住房轉讓環(huán)節(jié)主

3、要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加，保有環(huán)節(jié)主要為房產(chǎn)稅。 </p><p>　　1、轉讓環(huán)節(jié)，銷售不動產(chǎn)的個人為營業(yè)稅納稅人，適用稅率5%，自2011年1月27日起，“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。個

4、人銷售不動產(chǎn)以一次轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為轉讓所得，按20%稅率計算繳納個人所得稅；“個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個人所得稅”而關于出售自有住房并在1年內重新購房的優(yōu)惠政策則于2010年取消。在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，適用稅率為3%～5%，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度內按實際情況確定?！皩€人購買普通住房，且該住房屬于

5、家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”；城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）及教育費附加，以實際繳納的營業(yè)稅稅額為依據(jù)進行課</p><p>　　2、保有環(huán)節(jié)，非試點地區(qū)房產(chǎn)稅政策，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個人所有非營業(yè)用房免征房產(chǎn)稅。個人住房用于出租的，以房產(chǎn)租金收入

6、為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。2011年1月28日，為調節(jié)收入分配，引導個人合理住房消費，我國上海、重慶紛紛啟動了對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點改革，是我國對保有環(huán)節(jié)課征財產(chǎn)稅的重大突破。具體內容見表1。 </p><p>　　表1上海重慶兩地個人住房房產(chǎn)稅試點改革 </p><p><b>　　上海 重慶 </b></p><p>　　征收對

7、象 增量房 增量房、存量房 </p><p>　　計稅依據(jù) 房產(chǎn)評估值，暫按市場價格的70%計算 房產(chǎn)評估值，現(xiàn)為房產(chǎn)轉讓價 </p><p>　　稅率 基本稅率0.6%，優(yōu)惠稅率0.4% 累進稅率分別為0.5%、1%、1.2% </p><p>　　免稅面積 按個人，人均面積60平方米 按家庭，辦法實行前免稅面積為180平方米，新購免稅面積100平方米 </

8、p><p><b>　　其他減免 </b></p><p>　　與緩繳 唯一住房、子女婚嫁、引進人才、居住證滿3年并在本市工作，暫免征收 對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收；因自然災害等不可抗力因素造成的困難，可申請減免或緩繳 </p><p>　　收入用途 保障性住房建設等 全部用于公共租賃房的建設和維護 </p><p

9、>　　二、美國個人住房稅收制度 </p><p>　　美國實行聯(lián)邦、州、地方三級政府的分稅制，對個人住房的稅收政策體現(xiàn)為受益原則，轉讓環(huán)節(jié)主要課征資本利得稅，保有環(huán)節(jié)課征房地產(chǎn)稅，總體來說課稅以保有環(huán)節(jié)為主。 </p><p>　　1、轉讓環(huán)節(jié)，個人住房轉讓環(huán)節(jié)主要涉及資本利得稅。銷售個人住房，應稅收入為按售價減去銷售費用的余額，即實現(xiàn)的金額（Amount Realized），再減去

10、調整基價（Adjusted Basis），計算出收益或損失，收益計入應納稅所得額，損失不予以確認。在稅率上，將銷售房屋取得的凈收益需歸入當年凈資本利得后，按資本利得最高稅率，計算繳納資本利得稅，一般稅率為15%～25。在轉讓環(huán)節(jié)，給予了排除收益（Excluding the Gain）的稅收優(yōu)惠，滿足一定條件則可享受至多250，000美元（夫妻聯(lián)合報稅可享受至多500，000美元）的豁免額度。享有稅收優(yōu)惠必須同時滿足三個條件：一是通過住宅

11、擁有測試，二是通過使用測試，三要求在銷售房產(chǎn)日期往回推的兩年內沒有從收入中排除另一處住宅的銷售收益。 </p><p>　　2、保有環(huán)節(jié)，個人住房保有環(huán)節(jié)需要繳納房地產(chǎn)稅（Property Tax），屬于地方稅，其納稅人為房地產(chǎn)的擁有人。計稅依據(jù)為房產(chǎn)評估價值與評估水平（Assessment Level）百分比的乘積，其中評估水平百分比由相關法律規(guī)定，實際有效稅率（Effective Tax Rate）在1%～3

12、%之間。對個人住房稅收優(yōu)惠上主要有以下三種：①宅基地免稅，即第一套免收房地產(chǎn)稅，從第二套起征收，且隨購房數(shù)量增加，房地產(chǎn)稅也相應有較大比例增長；②“斷路器”（Circuit Breakers）政策，即財產(chǎn)稅占家庭收入的比例超過標準比例時，可以抵扣所得稅或給予退稅；③延期支付，對非自身因素導致的評估價值畸增帶來的房地產(chǎn)稅，可延期納稅。房地產(chǎn)稅是地方政府的主要財政收入。主要用于提供公共事業(yè)。 </p><p>　　轉

13、讓環(huán)節(jié)資本利得稅歸屬于聯(lián)邦所得稅，而保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅屬于州政府和地方政府。其中房地產(chǎn)稅的主要用于公共服務，包括消防安全、治安、交通、環(huán)境保護、教育支出等。將房地產(chǎn)稅劃歸地方，一是體現(xiàn)了受益原則，二是有利于地方財源穩(wěn)定，三是將房產(chǎn)稅的征收包括稅率制定、稅目調整、稅收減免權等下放到地方政府，有利于提高地方財政的積極性。 </p><p>　　三、優(yōu)化我國個人住房的稅收政策的建議 </p><p&g

14、t;　　結合國際經(jīng)驗及我國實際國情，針對我國個人住房稅收政策存在的問題，我提出以下建議：應明確我國稅收政策個人住房稅收政策改革的基本思路，在保證個人基本住房，鼓勵提高居住水平，抑制個人住房投機的基礎以及“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則上，重保有輕轉讓，在稅制上進行差別化設計，明確房產(chǎn)稅的功能定位，完善個人住房信息系統(tǒng)和房價評估體系建設，增加地方政府自主權，規(guī)范保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的使用，循循漸進，逐步完善我國個人住房的稅收制度。 &l