1、1大型商業(yè)地產項目頂級策劃模式大型商業(yè)地產項目頂級策劃模式FIP宏策劃模式宏策劃模式5F5F商業(yè)項目前期策劃商業(yè)項目前期策劃商業(yè)項目前期策劃商業(yè)項目前期策劃一、市場調研分析一、市場調研分析1、宏觀市場分析2、區(qū)域市場分析3、客戶分析4、消費者分析5、競爭對手分析6、SWOT分析7、未來商業(yè)預測分析二、定位分析二、定位分析1、戰(zhàn)略性總體定位2、商業(yè)定位三、規(guī)劃設計建議三、規(guī)劃設計建議1、市場依據2、規(guī)劃設計理念3、市場總體形象4、規(guī)劃概念

2、設計5、環(huán)境景觀概念設計6、建筑產品概念設計四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃五、經濟分析五、經濟分析1、指標預算2、分析評估FIP宏策劃第一步宏策劃第一步商業(yè)項目市場研究分析商業(yè)項目市場研究分析一、宏觀市場分析一、宏觀市場分析1、行業(yè)環(huán)境2、城市規(guī)劃3、政策法規(guī)4、宏觀環(huán)境二、區(qū)域市場分析二、區(qū)域市場分析1、本市商業(yè)環(huán)境2、區(qū)域商業(yè)環(huán)境3、商圈分析（城市發(fā)展狀況、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）三、客戶分析三、客戶分析1、經營范圍分析2、

3、投資動向分析3、經營狀況分析4、客戶需求分析四、消費者分析四、消費者分析1、消費結構研究2、消費水平研究五、競爭對手分析五、競爭對手分析1、競爭對手情況2、競爭項目情況六、未來商業(yè)預測分析六、未來商業(yè)預測分析略七、七、SWOT分析分析熱，像火一般的熱。中國房地產在經歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉向商業(yè)地產的“傳銷”經營，并在極短的時間內實現(xiàn)商業(yè)地產在中國房地產界的跨越，從商業(yè)地產的萌芽期直接制造了商業(yè)

4、地產的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產大盤時代已經來臨。然而，相對于住宅，商業(yè)地產的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經驗。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學的態(tài)度，及對待投資招商的謹慎。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。大型綜合商業(yè)中產評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實施，對于商業(yè)地產的成功開發(fā)至關重要，這3【調研分析策略調研分析策略】（一）（一）F

5、IP“宏策劃”市場調研策略研究“宏策劃”市場調研策略研究1、市場調研步驟、市場調研步驟第一步：第一步：界定問題第二步：第二步：尋求解決問題的方法第三步：第三步：制定調研方案第四步：第四步：進入現(xiàn)場或收集數據第五步：第五步：整理和分析數據第六步：第六步：準備及呈送調研報告2、市場調研分類研究、市場調研分類研究市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；⑴以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題；⑴以識別問題為目的

6、的調研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴大、縮?。虎燮髽I(yè)形象④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預測⑵以解決問題為目的的調研步驟⑵以解決問題為目的的調研步驟①市場細分的依據②確定細分的依據③確定各種細分的市場潛力④選擇目標市場3、市場調研各類各類、市場調研各類各類調研種類所需資料研究范圍商圈研究對項目所在的商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況

7、、與交通狀況及其購買力消費者研究對消費群結構、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調研投資客戶研究對投資客戶投資的商鋪，作基本調研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等4、確定市場調研的方法、確定市場調研的方法市場調研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調研方法。一般情況下，商業(yè)地產的市場調研可采用以下四種方式：①直接調查①直接調查直接與政府人士、房地產代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請

8、教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。②間接調查②間接調查通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。③直接征詢③直接征詢這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調

9、查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。④現(xiàn)場“踩點”調查④現(xiàn)場“踩點”調查調查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。【調研分析執(zhí)行調研分析執(zhí)行】一、商業(yè)項目宏觀經濟環(huán)境分析一、