1、住宅作為一種典型的異質(zhì)商品，國內(nèi)外常用特征價格模型進行研究，估計出各個特征的隱含價格，揭示消費者偏好，從而研究城市的住宅市場。目前，由于國內(nèi)住宅市場發(fā)展較晚，關(guān)注的焦點主要在住宅一級市場，較少有人研究住宅二級市場。而在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，由于資源稟賦約束，住宅一級市場逐漸萎縮，二級市場異軍突起，部分地區(qū)二級市場成交量甚至超過一級市場，成為成交主流。同時，武漢城市圈被批準建立“兩型社會”，將給住宅產(chǎn)業(yè)帶來重大發(fā)展機遇。因此，運用特征價格模型，

2、研究武漢市住宅二級市場價格構(gòu)成，在理論上和實踐上，都尤為必要。
　　 首先，探討了特征價格模型理論，總結(jié)了國內(nèi)外發(fā)展狀況。在對特征價格理論的闡述中，詳細介紹了前提假設(shè)、特征價格函數(shù)、隱含價格函數(shù)、消費者選擇和市場均衡，并提出了一般特征價格模型的構(gòu)建模式。
　　 其次，針對武漢市住宅二級市場，構(gòu)建了特征價格理論模型。根據(jù)國內(nèi)外文獻總結(jié)，并結(jié)合武漢市住宅二級市場的實際情況，系統(tǒng)選擇了住宅特征價格模型的自變量和因變量，同時詳細

3、介紹了模型的函數(shù)形式、參數(shù)估計方法和三種檢驗標準。
　　 第三，論述了數(shù)據(jù)獲取途徑及量化方法。簡要介紹了武漢市地理區(qū)劃、經(jīng)濟及住宅二級市場發(fā)展狀況，著重論述了研究數(shù)據(jù)獲取的三個途徑，定性及定量數(shù)據(jù)的量化方法，并分析了特征變量對住宅價格的預(yù)期影響。
　　 第四，將武漢市住宅二級市場作為整體進行實證研究。第一部分，采用線性模型，有10個特征變量進入模型。符號分析結(jié)果表明，建筑面積、朝向、裝修、生活服務(wù)配套、文體設(shè)施配套、外部

4、環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境等7個特征對住宅價格有正的影響，房齡、容積率、市中心距離等3個特征對住宅價格有負的影響。在特征價格分析中，得到了特征價格，并對特征變量按照影響價格程度的大小進行了排序。第二部分，將對數(shù)模型作為線性模型的改進，有15個變量進入。符號分析結(jié)果表明，建筑面積、朝向、裝修、樓層、車位、地鐵或輕軌、生活服務(wù)配套、文體設(shè)施配套、物管質(zhì)量、物管費、外部環(huán)境、居民素質(zhì)等12個特征對住宅價格有正的影響，房齡、容積率、市中心距離等3個特征對住