1、改革開放三十年多來，我國住宅產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大環(huán)境下也得到了快速發(fā)展，住宅估價日益成為關(guān)注的焦點(diǎn)。但是，由于我國房地產(chǎn)估價理論研究時間較短，住宅估價中常用的市場比較法和收益法都存在一些問題，導(dǎo)致求得的估價結(jié)果與估價對象的真實價值存在較大偏差。譬如，在市場比較法中選取可比實例的隨意性大，對各項因素的量化修正主觀性強(qiáng)，對這兩個問題的處理簡單粗略，影響了最終評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。同時，正是由于上述原因，一些估價師在經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，為了迎

2、合委托人的需要，利用上述可操作空間有傾向性地進(jìn)行案例選擇和因素修正，影響了估價結(jié)果的真實性和準(zhǔn)確性，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。再如，收益法求取價格的公式選擇單一，未來凈收益和報酬率的測算不夠客觀公正等問題都可能極大影響到最終估價結(jié)果。因此，如何科學(xué)地運(yùn)用市場比較法和收益法對住宅進(jìn)行估價，成為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)迫切需要解決的問題。本文將通過相關(guān)模型對上述評估方法的缺陷進(jìn)行改進(jìn)，在完善房地產(chǎn)評估方法的同時，亦期能盡量揭示估價對象的客觀價值

3、，減少實際評估過程的主觀隨意性和模糊性，使得評估報告使用者對評估結(jié)果有一個比較準(zhǔn)確的認(rèn)知。
　　本文以住宅類房地產(chǎn)為研究對象，以住宅類房地產(chǎn)價值評估方法的改進(jìn)為研究目的，主要采用了文獻(xiàn)研究法、比較研究法和案例研究法。在介紹研究背景和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)估價的理論基礎(chǔ)、概念、原則、基本方法及缺陷進(jìn)行了闡述，接著對住宅的概念、特點(diǎn)等做了論述，然后對住宅價格的特點(diǎn)、影響因素和住宅估價的難點(diǎn)處理等做了重點(diǎn)分析。針對市場比較法的

4、缺陷，引入模糊數(shù)學(xué)中的理論，利用貼近度選擇可比實例，再用熵權(quán)AHP法確定各指標(biāo)因素的權(quán)重，最后再利用專家打分值和各指標(biāo)因素的權(quán)重求取最終價格，大大降低了估價過程中的主觀性。針對收益法的缺陷，首先對收益法公式的選擇提出建議，然后重點(diǎn)應(yīng)用模糊綜合評判的思想改進(jìn)市場提取法，求得可靠的報酬率，再測算估價結(jié)果，以提高估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。最后，用實際案例演示了改進(jìn)后的市場比較法和收益法的具體應(yīng)用，通過與改進(jìn)前的估價結(jié)果的精確度進(jìn)行對比分析，驗證了該模