1、自1998年實施住房市場化改革以來，我國房地產市場發(fā)展迅速。伴隨著房地產市場的繁榮，商業(yè)銀行住房金融業(yè)務規(guī)模也出現(xiàn)了快速的增長。近年來，房地產市場出現(xiàn)了一些問題和矛盾，房價快速上漲、供需不均衡、保障房供給不足，政府采取了一系列措施對房地產進行調控。同時，在商業(yè)銀行資產中占比越來越高的住房金融業(yè)務，對其信用風險的管理也越來越受到監(jiān)管機構和商業(yè)銀行自身的重視。本文主要對我國住房金融業(yè)務及房地產市場宏觀調控的相關經濟行為進行了系統(tǒng)的分析和研究

2、。首先對房地產市場中商業(yè)銀行住房金融業(yè)務的違約風險進行了研究，并對商業(yè)銀行的風險管理措施提出了相關建議，具體包括對住房金融違約損失率預測模型的研究，對住房金融違約風險因素與銀行貸款審查的研究，以及對住房金融違約風險識別——個人征信體系的研究。同時，考慮到商業(yè)銀行住房金融業(yè)務發(fā)展和違約風險與房地產市場宏觀調控的緊密聯(lián)系，本文對我國房地產市場宏觀調控的有效性進行了分析研究，并對下一步的宏觀調控提出相關政策建議。具體包括從微觀層面針對宏觀調控

3、對住房金融業(yè)務影響有效性的分析，以及從宏觀層面針對調控政策與措施對市場影響有效性的分析。
　　 關于住房金融違約損失率的研究，現(xiàn)有文獻主要集中在對國外先進方法的總結以及對具體模型在中國應用難點的探討上。少數建立模型的研究文獻采用的是線性回歸的方法，與貸款違約損失率0-1之間的取值范圍并不相符合。在可查詢到的文獻范圍內，未見有通過實證數據驗證、比較模型預測能力的相關文獻。本文利用實證數據，采用log-log回歸法、logistic

4、回歸法、分類及回歸樹法分別構建了LGD預測模型。同時針對三類模型以及歷史數據平均法模型對樣本內數據及樣本外數據分別的預測效果進行了比較分析，為商業(yè)銀行研究實施內部評級法提供了良好借鑒。研究結果表明，logistic回歸方法預測效果最好，分類及回歸樹方法其次，而log-log回歸方法預測誤差最大。本文據此對商業(yè)銀行選取貸款違約損失率預測方法提出了相關建議。
　　 關于商業(yè)銀行住房金融業(yè)務違約風險的研究，現(xiàn)有文獻主要集中在單獨對貸款

5、逾期和違約風險決定因素的研究上，未見有針對銀行貸款審查決定因素的分析以及對兩者的比較研究。另一方面，受制于數據的可獲得性，現(xiàn)有研究多數采用的樣本數據量并不大。本文通過大量的數據分析，建立Logistic回歸模型，對住房按揭貸款逾期風險決定因素及銀行審查貸款時是否通過的決定因素進行了比較研究。結果表明，借款人性別、婚姻狀況、教育程度、年齡、貸款金額、貸款成數、月還款額與月收入之比等因素對住房按揭貸款逾期風險及銀行貸款審查是否通過均有顯著影

6、響。通過比較發(fā)現(xiàn)，男性借款人貸款申請更容易獲得通過，但卻更容易發(fā)生逾期;本地借款人貸款申請更容易獲得通過，但外地借款人逾期風險更小;長期限貸款逾期風險更小，但期限對銀行審查是否通過并無顯著影響;高利率貸款逾期風險更小，但銀行審查時高利率貸款更不易通過。本文據此對商業(yè)銀行住房按揭貸款信用風險審查和管理提出了相關建議。
　　 同時，本文對住房金融業(yè)務違約風險識別的重要工具——個人征信體系進行分析研究。通過對個人征信體系主要的運作模式

7、以及國際上發(fā)達國家征信體系構建經驗進行比較分析，為我國征信體系的建設和完善提出了相關建議:進一步完善征信相關立法，擴大信息來源渠道;完善和改進數據庫種類和運營模式，適應市場化需求;制定專門的個人信息隱私權保護規(guī)定，加強對消費者隱私權的保護。
　　 關于房地產市場宏觀調控有效性的實證研究，現(xiàn)有文獻主要集中在宏觀經濟因素對房地產市場需求、供給、房地產價格等方面的影響，以及宏觀調控政策、金融市場變量、個人消費、房地產價格之間的傳導機制

8、研究。而本文則采用一種區(qū)別于以往文獻的方式來研究宏觀調控的有效性，即在微觀層面通過研究貨幣政策調整對居民住房按揭貸款行為影響的有效性來評價宏觀調控效果。本文分別建立線性回歸模型和logistic二元回歸模型針對貨幣政策調整對住房按揭貸款期限選擇影響的有效性進行了分析，建立線性回歸模型針對貨幣政策調整對住房按揭貸款首付比例選擇影響的有效性進行了分析。研究結果表明，中央銀行調整貸款基準利率對居民住房按揭貸款首付比例選取有顯著影響;但長、短期

9、貸款基準利率差的變化并不會顯著影響居民按揭貸款期限的選取。
　　 關于房地產宏觀調控有效性的實務及政策研究，現(xiàn)有文獻主要集中在對房地產市場波動影響因素，以及政府宏觀調控的某一方面進行分析研究。本文結合之前學者的研究成果，從兩個方面著手研究分析了我國房地產市場宏觀調控現(xiàn)階段所面臨的問題以及下一步措施建議。通過詳細解讀我國房地產市場的相關住房制度目標政策，同時對發(fā)達國家的房地產宏觀調控實踐進行比較研究，本文得出結論我國房地產宏觀調控

10、之所以效果不佳的原因主要有:政府對于住房政策目標的定位不清晰，房地產行業(yè)的發(fā)展并沒有將滿足居民居住基本權益放在首位，而是成為了國民經濟增長的支柱行業(yè);宏觀調控無法解決房地產市場的固有缺陷;我國人口眾多，房地產市場中剛性需求充足;缺乏有效的投資渠道使得房地產市場中的投資需求旺盛;地方政府從自身利益出發(fā)，并不愿執(zhí)行嚴格的房地產調控政策;房地產市場的稅收政策不盡完善，無法有效遏制投機需求;缺乏健全的住房金融體系，對于中低收入群體購房金融支持不

11、夠;房地產市場管理不到位，大量違規(guī)行為導致了房地產市場的混亂;國內通過膨脹導致房地產行業(yè)建筑成本上丹。針對上述問題，本文提出了下一步房地產市場宏觀調控的相關政策建議:明確住房制度目標，將滿足居民基本的居住權益作為住房制度的根本;建立健全住房保障體制，增加保障房供應，有效解決中低收入群體的住房問題;實行房價收入比限制，滿足大多數居民租購住房的基本需求和進一步改善住房條件的需求;加快政府職能轉變，落實問責制，進一步理順中央與地方的財權與事權