1、房地產業(yè)涉及范圍廣、投資金額巨大、開發(fā)周期長，使得影響投資項目價值的因素難以確定，房地產價值充滿了不確定性。不確定性是風險和機會的統(tǒng)一，大量的不確定性必然帶來大量的風險和機會。面對這些不確定性因素，若決策者能充分利用管理柔性，可以獲得更好的投資機會和更高的收益。換言之，不確定性可以創(chuàng)造價值。因此，在對公司進行價值評估時，不僅要關注公司現(xiàn)有業(yè)務的價值，還必須識別不確定性為公司帶來的機會，并評估這種機會的價值。在不確定的市場環(huán)境下，傳統(tǒng)價值

2、評估方法在運用到房地產上市公司價值評估時有很大的缺陷，忽視了投資機會的選擇和房地產項目的收益成長因素，容易造成房地產投資價值的低估。對于廣大投資者而言，尤其是中小投資者，在我國現(xiàn)階段的證券市場上，如果想在房地產行業(yè)中捕捉到投資機會，進行理性投資，不盲目跟風，將自己的投資風險降到最低，正確分析房地產上市公司的投資價值就顯得尤為重要。而傳統(tǒng)價值評估方法顯然較難滿足科學決策的需要，因此有必要引入新的價值評估方法。
　　 實物期權是金融

3、期權理論在實物（非金融）資產上的擴展，它是把金融市場的規(guī)則引入公司項目評估和戰(zhàn)略投資決策的一種思維方式，能夠幫助管理者利用他所擁有的選擇權來規(guī)劃和管理戰(zhàn)略投資，從而盡可能的增加公司價值。實物期權可以簡單地定義為采用金融期權、決策科學、公司財務和統(tǒng)計學來估計相對于金融資產來說的實物資產。實物期權方法是一種對風險量度與傳統(tǒng)價值評估方法完全不同的經(jīng)濟評價法。簡單來說，實物期權法將風險看成一種期權，一種可以利用管理彈性和信息獲知來增加項目經(jīng)濟價

4、值的因素。從實踐的觀點看，實物期權概念的引入將徹底改變投資者對待風險的態(tài)度，因此，實物期權能夠更好的處理不確定性。不確定性越大，使用期權的機會就越大，從而期權的價值越大。實物期權在公司價值評估中有兩種思路，第一種是將公司的價值劃分資產價值（包括有形資產和無形資產）和期權價值兩部分分別進行價值評估；第二種是將公司的價值分為股票價值和債權價值兩部分，因為公司的股票可以視為股東的看漲期權，公司的債權價值則等于一個無風險貸款價值加上一個看漲期權

5、空頭，因而可以運用期權方法分別估價，兩者之和為公司價值。如果公司還有優(yōu)先股、可轉換債券等，也可以運用期權方法進行定價，再相加得到公司價值。實物期權充分考慮了項目的潛在價值，如項目所蘊含的延遲期權、擴大期權、放棄期權等，這些權利的價值是由決策者的決策靈活性創(chuàng)造出來的。在房地產投資決策領域，實物期權理論的應用使決策者的靈活性價值得以體現(xiàn)和量化，從理論上修正了傳統(tǒng)決策方法的缺陷和不足，使房地產投資決策更加科學合理。在對相關理論進行闡述和研究后