1、房地產市場營銷價格策略目前我國房地產市場價量雙降，房地產開發(fā)商面臨著資金不足的難題，本文主要論述了房地產市場營銷價格策略，并提出房地產開發(fā)商應根據(jù)企業(yè)和項目的實際情況選擇適合的營銷價格策略以應對危機。從市場方面來看，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)得知，2008年，中國主要城市交易量大幅下滑，同比平均下降40.1%，其中北京、上海、深圳成交量分別為896萬平方米、1555萬平方米和405萬平方米，同比分別下降了41

2、%、42%和16%；而2009年，房地產市場也并未見回暖。從消費者方面來看，據(jù)調查，2008年購房者最關注的三大因素則分別是價格、地段、開發(fā)及物業(yè)，其中關注價格因素的占83%，全球性經濟危機也導致居民可支配收入水平及消費能力均充滿不確定因素，住房價格因素將是關注的重點。從開發(fā)商方面來看，目前上市房地產公司的資產負債率多數(shù)在在60%以上，總資產周轉率多數(shù)在30%以下，經營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負值，資金鏈普遍吃緊。因而，房地產市場營銷價格策略

3、的制定成為開發(fā)商的重要工作之一。一、房地產市場營銷價格策略一、房地產市場營銷價格策略(1)(1)直降促銷獲取市場直降促銷獲取市場從需求層面看，面對市場可能到來的降價風潮，小折扣或者簡單的特價房對繼續(xù)觀望的購房者的吸引力已經不足，直降促銷更具誘惑力，如北京的遠洋？沁山水、首城國際等項目，直降促銷策略均收到了良好效果。從供給層面看，直降促銷是消化庫存回流資金的唯一出路，2007年12月9日萬科率先降價，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤以

4、遠低于之前透露的20000元平方米以上的價格13000元平方米的均價出售，不到兩個小時即高開低走是指在房地產預售時，房地產開發(fā)商為了在短期內賺取最大利潤，首先將樓盤以較高價格開售，當競爭產品進入市場后，隨即降低價格，進一步開拓市場后。北京學院派2008年開盤時均價25000元平米，獨特的地理位置吸引了消費者的目光，高端的定價讓消費者聯(lián)想到樓盤的高品質；而在2009年2月份時均價已跌至23000元平米，最低價為18000元平米，等待已久的

5、消費者趨之若鶩。能采取高開低走策略主要是樓盤具有獨一無二的賣點，譬如有核心的地理位置，優(yōu)越的居住環(huán)境，經典的戶型設計，輕松的付款方式，先進的產品配置，甚至公司品牌形象好，市場需求旺盛等。高開低走有利于開發(fā)商在短時間內實現(xiàn)利潤最大化，有利于樹立樓盤的品質和品牌，創(chuàng)造企業(yè)的無形資產。但不利于后期的價格調整，而且可能延長銷售周期，開發(fā)商日后對價格的直接調控余地也較少。(4)(4)提高品質維持原價提高品質維持原價出于投資或者消費目的，許多人可能

6、誤以為價格便宜的就是好賣的，但一味地降價有時候只能短期地吸引部分消費者，且容易引發(fā)關于自身利潤空間下降的問題甚至損失品牌美譽度的問題，這都可能成為開發(fā)商不可回避的硬傷。從08年開始就陸續(xù)有消費者因為樓盤大幅降價而狀告房地產開發(fā)商的維權事件發(fā)生。房屋銷售必須抓住消費群體的需求特點來定價，價格始終圍繞價值這個原點，并適時地加以優(yōu)化和調整以掌握市場的主動權。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)調查顯示，59.1%的暢銷樓盤定價高